09.03.11

Приступая к рассмотрению данного вопроса, в первую очередь, отметим, что в правовом поле существуют такие понятия как «государственная регистрация вещных прав» и «государственная регистрация сделки». Это два разных правовых института, которые не могут быть взаимозаменяемыми. Первый правовой институт применяется при регистрации вещного права, второй – при регистрации правоустанавливающего документа.

Рассмотрим по отдельности указанные правовые институты.

Основным нормативно правовым актом, регулирующим государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество, является Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений» от 01.07.2004, № 1952-IV, в редакции от 11.02.2010, № 1878-VI (далее – Закон № 1952).

Порядок такой регистрации установлен Временным положением о порядке государственной регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденный приказом Минюста от 07.02. 2002 г. № 7/5, в редакции от 28.07.2010 г., № 1692/5 (далее - Временное положение), который будет действовать до 01.01.2012 года. После чего вступит в силу порядок, определенный Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничения" и другие законодательные акты Украины»  от 11.02.2010, № 1878-VI (далее – Закон № 1878).

Согласно ст. 2 Закона № 1952 государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество (далее – государственная регистрация прав) – это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, отягощений таких прав путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Согласно ч.1 ст. 3 Закона № 1952 и п. 1.4. Временного положения государственная регистрация прав является обязательной.

Проводится она согласно п. 1.3. Временного положения регистраторами бюро технической инвентаризации (далее - БТИ).

Одним из оснований государственной регистрации прав согласно ст. 19 Закона № 1952 является договор, заключенный в законном порядке.

Что касается государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями и правовых последствий отсутствия государственной регистрации такого права, отметим, что обязательной государственной регистрации подлежат вещные права, которые возникли на основании договоров, заключенных после вступления в силу Закона № 1878, т.е., начиная с 16 марта 2010 года. Такое мнение основывается на том, что именно этот Закон увеличивает перечень вещных прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации правом пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.

При этом необходимо отметить, что рассматриваемое вещное право является производным и регистрируется после государственной регистрации права собственности на такое имущество.

В отличие от государственной регистрации вещных прав, предусмотренной Законом № 1952 и Временным положением, необходимость государственной регистрации сделок установлена Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003, № 435-IV (далее – ГКУ). Согласно части 1 статьи 210 ГКУ сделка (договор) подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Перечень случаев, в которых должна осуществляться государственная регистрация сделок, не определен в какой-либо одной статье ГКУ, а содержится в разных главах и статьях кодекса.

Согласно положениям ГКУ к договорам, подлежащим государственной регистрации, относит, в том числе, договор найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) на срок не менее трех лет (ст. 794).

В соответствии с действующим законодательством указанный договор будет считаться совершенным только с момента его государственной регистрации. Статья 640 ГКУ устанавливает, что договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации – с момента государственной регистрации. На основании этой нормы можно сделать вывод о том, что до момента государственной регистрации у сторон договора не возникает каких-либо прав и обязанностей.

В соответствии с частью 2 статьи 210 ГКУ перечень органов, осуществляющих государственную регистрацию, порядок регистрации, а также порядок ведения соответствующих реестров, устанавливается законом. На сегодняшний день во исполнение требований этой статьи такой закон не принят. Чтобы хоть как-то урегулировать данный вопрос был принят нормативный документ, регламентирующий государственную регистрацию сделок. Это Временный порядок государственной регистрации сделок, утвержденный постановлением КМУ от 26 мая 2004 г. № 671 (далее – Временный порядок).

Временный порядок устанавливает, что государственная регистрация сделок проводится согласно требованиям ГКУ путем внесения соответствующей информации в Государственный реестр сделок (далее – Реестр), которым является единая компьютерная база данных, содержащая информацию о сделках, подлежащих государственной регистрации.

Согласно п. 3 Заключительных положений Закона № 1878 государственную регистрацию сделок до 01.01.2012 год осуществляют государственные нотариальные конторы или частные нотариусы.

В свою очередь, с 01 января 2012 года, со вступлением в силу новой редакции ст. 794 ГКУ, государственная регистрация договора аренды (найма) здания или другого капитального сооружения заменяется на государственную регистрацию права пользования недвижимом имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения.

Институт государственной регистрации сделок (договоров) при этом упрощается.

То есть, будет изменен момент возникновения права пользования по договору аренды (найма) здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей) – такое вещное право будет возникать с момента его государственной регистрации.

При этом отметим, что нормы Временного положения, которые будут действовать до 01 января 2012 года, не связывают момент государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями с возникновением у сторон взаимных прав и обязанностей по договору.

Согласно ч. 2 ст. 11 ГКУ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей является, в частности, договор и иные сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 626 ГКУ договором является договоренность двух или более сторон, направленная на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поэтому гражданские права и обязанности в правоотношениях аренды здания или другого капитального сооружения возникают на основании соответствующего договора, а значит определенные негативные правовые последствия у сторон таких правоотношений могут возникать как в связи с заключением договора (например, несоблюдение письменной формы, нотариального удостоверения договора, государственной регистрации, т.д.), так и в связи с ненадлежащим его исполнением, однако не в связи с отсутствием государственной регистрации такого вещного права.

Поскольку государственная регистрация, как уже отмечалось, - это официальное признание и подтверждение государством фактов возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а не основание для таких правовых действий. То есть, государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями является дополнительной гарантией защиты прав и законных интересов, которые возникают на основании заключенных договоров, как в отношениях между сторонами таких правоотношений, так и в отношениях с третьими лицами, в том числе с органами власти.

Что касается ответственности за не соблюдение обязательной процедуры государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, отметим, что  действующим законодательством Украины она не предусмотрена.

Однако не соблюдение данного правила может повлечь ряд правовых последствий.

В частности, отметим, что согласно п. 7.1.2. Временного положения информацию из Реестра прав имеют право получать суды, органы местного самоуправления, органы внутренних дел, органы прокуратуры, органы государственной налоговой службы, государственные исполнители, нотариусы, органы Службы безопасности Украины и другие органы государственной власти (должностные лица) при осуществлении ими своих полномочий, определенных законом.

А так как в Едином реестре содержатся записи о вещных правах на недвижимое имущество и субъектах этих права, в частности: сведения о правоприобретателе; основания возникновения, перехода или прекращения вещного права (правоустанавливающие документы); содержание и характеристика вещного права; срок действия вещного права и др., то отказ от регистрации прав или не своевременная регистрация приведет к отсутствию в Едином реестре достоверной информации об указанных сведениях. Что, в свою очередь, может привести к негативным последствиям во взаимоотношениях с перечисленными выше контролирующими органами, а также стать основанием для ограничения прав пользования недвижимым имуществом у правоприобретателя.

Рассмотрим также, коротко, негативные последствия несоблюдения нормативного требования о государственной регистрации сделки (договора).

Из анализа положений ГКУ (ст. 210, 640) следует, что договор, подлежащий государственной регистрации и не внесенный в Реестр, считается незаключенным. В отличие от ситуации признания договора недействительным, действующее законодательство четко не определяет правовые последствия признания договора незаключенным. Однако, следуя логике и положениям ГКУ, отметим, что незаключенные договора не создают юридических последствий.  При этом нормы ст. 1212 ГКУ предусматривают, что лицо, которое приобрело имущество или сохранило его у себя за счет другого лица без достаточного правового основания, обязано возвратить это имущество. Положения этой статьи применяются также к требованиям об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения.

Судебная практика показывает, что одним из последствий незаключенности договора является невозможность судебной защиты сторонами своих прав, вытекающих из договора, признанного незаключенным.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующие выводы:

• Право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями возникает с момента заключения договора.
• с 16 марта 2010 года. государственной регистрации в БТИ подлежит само право пользования, которое возникло после заключения соответствующего договора.
• с 16 марта 2010 года. государственная регистрация права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями осуществляется независимо от срока заключения договора и его государственной регистрации.
• Договор аренды (найма) здания или другого капитального сооружения на срок не менее трех лет, заключенный до 01.01.2012 года, подлежит государственной регистрации.
• Действующим законодательством Украины не предусмотрена ответственность за не соблюдение обязательной процедуры государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество.
• Несоблюдение требования о государственной регистрации договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) на срок не менее трех лет может привести к признанию такого договора не заключенным.

С уважением,

юрисконсульт                                                                                                         М.Супотян